中古住宅のインスペクションは必要なのか？メリットや結果報告口コミ義務化も解説

中古住宅のインスペクションとは何か（制度の概要と意義）

中古住宅におけるインスペクションとは、専門資格を有する建築士が住宅の基礎や外壁、屋根、開口部など、構造耐力上重要な部分や雨水の侵入を防止する箇所の劣化・不具合を目視や計測で調査する「建物状況調査」のことです。「住宅の人間ドック」に例えられ、住まいの健康状態を客観的に把握できます 。

２０１８年４月の宅地建物取引業法の改正により、中古住宅の売買仲介時には、媒介契約の段階で制度の説明と希望に応じた斡旋を行うこと、重要事項説明では調査結果の概要を説明すること、売買契約時には売主・買主双方が建物の状況について確認した事項を記載した書面を交付することが義務付けられました。ただし、調査の実施そのものは義務ではなく、斡旋と説明が義務である点に留意が必要です 。

この制度は、少子高齢化や人口減少に伴い、住宅ストックを有効に活用するという政策的な文脈の中で進められました。国は新築偏重から中古住宅流通の促進へと政策を転換し、インスペクションを通じて消費者の安心を担保し、中古住宅市場の活性化を図っています 。

インスペクションの必要性とメリット

中古住宅を購入する際、インスペクション（住宅診断）は買主・売主双方にとって大きな安心材料になります。専門家による建物の客観的な状態把握が可能となり、トラブル回避や交渉材料としても有効です。

まず、インスペクションを実施することで住宅の品質や劣化状況を「目に見える形」で示せるため、購入者は安心して判断しやすくなります。たとえば、構造的欠陥や雨漏りの有無などが把握できることで、将来のリスクを未然に抑えることができます。さらに、インスペクションを受けた住宅は「安心できる物件」としてアピールできるため、売主側にも大きなメリットになります。

また、インスペクションは「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するための条件として重要です。保険に加入することで、もし引き渡し後に欠陥が見つかった場合でも補修費用などが保障され、購入者にとってさらなる安心につながります。特に、築年数の古い住宅でも保険を活用することで、住宅ローン控除などの税制優遇を受けられるケースもあります。

さらに、インスペクションによって得られる情報は、将来の修繕や資金計画の立案にも役立ちます。調査結果に基づいて、どの箇所をどのタイミングで修繕すべきかが明確になり、無理のない長期的な維持管理が可能になります。これにより、住まいの安心と将来的な経済負担の抑制を同時に実現できます。

以下にインスペクションの必要性とメリットを整理した表を示します。

調査結果の報告とその活用法

中古住宅インスペクションの調査結果は、第三者による建物状況調査（インスペクション）の報告書として作成され、建物の構造耐力や雨水の浸入防止部分などの劣化・不具合について、目視や非破壊検査に基づいた客観的な評価が記載されます。これらは、媒介契約後や重要事項説明前に書面で交付されるのが通例です。また、インスペクションを実施していない場合には、その旨および理由を説明するのも義務です。これらはすべて、宅地建物取引業法に基づく手続きとして実施されます。

重要事項説明では「インスペクションの結果の概要」が用いられ、過去１年以内に実施された調査について説明が義務付けられています。複数回の調査がある場合には直近のものが基本的に対象となりますが、古い調査で劣化が確認されていた場合は、その内容についても説明が求められます。天災等によって状況が変わった可能性がある場合でも、調査前の状態について報告する配慮もなされています。

調査報告書は、購入判断や価格交渉の材料として活用できる強力なツールです。報告書を根拠に、補修の要否や時期・費用の目安を明確にして交渉することが可能です。さらに、報告書をもとに、将来の維持管理計画やリフォーム計画を立てることにもつながります。媒介契約時点での斡旋義務や重要事項説明時の報告義務により、安心・納得の取引へと導きます。

以下に、調査結果の報告形式と活用法をまとめた表を示します。

義務化の範囲と実務上のポイント

中古住宅の売買において、インスペクション（住宅の建物状況調査）そのものは法律で義務付けられているわけではありません。不動産業者には、媒介契約時、重要事項説明時、売買契約成立時において、インスペクションに関する「説明」と「あっせん」の有無を明示する義務が課されています。これはあくまで「実施しなければならない」のではなく、「説明責任を果たすこと」が求められているにすぎません。

具体的には次のような流れになります：媒介契約締結時には、インスペクションを実施する者のあっせん可能性について書面で告知。重要事項説明では、実施した場合にはその結果の概要を説明し、実施していない場合にはその旨を説明する必要があります。さらに、売買契約（37条書面）締結時には、売主・買主が建物の状況について相互に確認した事項を含む書面を交付しなければなりません。

また、2024年４月の施行規則改正により、不動産業者が「インスペクションあっせんなし」と記載する場合には、その理由を具体的に明記する必要が生じました。この改正は、「なぜあえて取り次がないのか」を明確にすることで、消費者に対して選択理由の透明性を高め、不動産仲介時にインスペクションを意識させる効果が期待されています。

現状において、インスペクション費用の相場は概ね三万円から五万円程度が多く見受けられます。これは、既存住宅状況調査技術者などの建築士が、基礎・外壁・柱・開口部などを目視・計測などで調べる費用として妥当な水準とされています。

また、インスペクションの利用率は、現場により差があるものの、特に「あっせんなし」としているケースが多く、国交省の調査では約七割以上が「あっせんなし」であると報告されています。その理由としては、「業務負担が重い」「売主・買主にニーズがないと判断」「調査者が見つからない」といった消極的な理由が目立ちます。

これらの義務を果たすことにより、購入検討者に対して安心感を提供し、信頼性の高い取引につながります。ぜひご検討の一助としてお役立てください。

まとめ

中古住宅のインスペクションは、安心して住まいを選ぶための重要な仕組みです。近年は、国の施策や宅地建物取引業法の改正により、中古住宅の調査や結果説明に対する意識が高まっています。インスペクションを通じて建物の状態を客観的に知ることができるため、購入や売却の判断材料として役立ち、将来の修繕計画も立てやすくなります。また、情報を正確に伝えることで取引上のトラブルを未然に防ぐことが可能です。今後もこの制度を活用し、納得のいく住まい選びをしていただければと思います。

セイケンホームではインスペクションの斡旋を行っていますので、売却と合わせてご相談ください。