2025住宅ローンで諸費用も含めて組めるか？その他ローンがある方の注意点も紹介

諸費用の把握と住宅ローンへの組み込みの基礎

住宅を購入する際、「土地代や建物代以外にもさまざまな費用」が必要になります。こうした諸費用には、金融機関への融資事務手数料、保証会社への保証料、印紙税、登記費用（登録免許税や司法書士報酬など）、火災保険・地震保険料といった項目が含まれます。これらは住宅ローンの借入額に含まれることもあれば、別途現金での用意を求められることもあります。具体的には、フラット35のように諸費用を借入に含められる商品もありますが、金融機関によって条件が異なるため事前に確認が必要です。

諸費用の目安は、物件の種類によって異なります。新築一戸建て（注文住宅）や新築マンションの場合、物件価格の約3％〜6％が目安となり、建売住宅や中古住宅では約6％〜9％程度が一般的です。例えば、物件価格が4,000万円の場合、新築マンションなどでは120万円〜240万円、建売住宅や中古住宅では240万円〜360万円が必要になるケースがあります。

自己資金がない方や、すでに別のローンを抱えている方の場合、現金で諸費用を準備することが難しいことが多いです。そのような場合、諸費用を住宅ローンに含めることには大きな意義があります。まず、手元資金の負担を軽減でき、すぐに購入へと進める可能性が高まります。また、住宅ローンの低金利を活用し、他の高金利のローンよりも有利な条件で借りられる可能性があります。別枠のローンでは審査が厳しくなる傾向があるため、返済一本化にもつながり、計画が立てやすくなるというメリットもあります。

諸費用を住宅ローンに組み込む方法とメリット・デメリット

住宅購入時に発生する諸費用を住宅ローンに含める「オーバーローン」は、物件価格に加えて印紙税や登録免許税、仲介手数料などの諸費用を合わせて借り入れる仕組みです。これにより、自己資金がなくても購入可能になるメリットがあります。フルローンが「物件価格のみを融資する」形に対し、オーバーローンは「諸費用も含めて融資する」点で異なります。諸費用の目安は、新築で物件価格の約3～7％、中古で約6～10％とされています。

オーバーローンの主なメリットは以下のとおりです。

一方、オーバーローンには注意すべきデメリットも存在します。

上記のメリットとデメリットを踏まえ、諸費用を住宅ローンに組み込む際は、十分なシミュレーションと審査への備えが重要です。

：自己資金なし・その他ローンありの人向けの注意点と審査のポイント

自己資金がなく、なおかつマイカーローンやカードローンなどがある状況では、金融機関による審査で特に重視されるのが返済負担率（返済比率）です。これは、住宅ローンを含むすべてのローンの年間返済額を年収で割った割合で、将来の返済能力や家計への負担を金融機関が判断する重要な基準となります。住宅ローン以外の借入も合算される点から、現在の返済状況を正確に把握し、計画を立てることが不可欠です。

審査に通るための目安として、一般的には年収に対する返済負担率は25％程度までが推奨されており、理想的には20～25％以内に抑えることが望ましいとされています。特に支出の余裕を確保したい場合やその他のローンを抱えている場合には、20％前後の返済負担率を目指すことが安心材料です。

例えば、マイカーローンや奨学金、リボ払いなどがある場合は、それらの年間返済額をすべて合わせて返済負担率を計算し、住宅ローンの借入額や返済期間を慎重に調整しましょう。以下は、年収別に返済負担率を20％・25％・35％のケースで毎月の返済額目安を示した表です。

この表は、実際に返済すべき金額の目安を可視化して理解する手助けになります。返済負担率が高くなりすぎると、審査に通過しにくくなるだけでなく、生活が圧迫される可能性が高まるため注意が必要です。

その他のローンがある場合は、それぞれのローンの返済額を含めた全体の支払い計画を立てることが重要です。具体的には、支払い開始前に現状の毎月返済額を合算し、返済負担率が高くなりすぎないよう、住宅ローンの借入額や返済期間、金利タイプなどを調整しましょう。また、完済時年齢や将来の収入変動も見越した長期的な視点で返済計画を設計することが大切です。

諸費用ローンとの違いと最適な選択の見極め方

住宅購入時にかかる諸費用をカバーする方法としては、大きく分けて「住宅ローンに諸費用を含めて借りる方法」と「諸費用専用のローンを別に組む方法」があります。まず、住宅ローンに含める方法では、低金利の住宅ローンで一本化でき、手続きも簡便であるため、借入れがまとめやすいメリットがあります。一方で、審査通過の負担が高まり返済期間も長期化することで、総返済額が増加しやすい点に注意が必要です。一方、諸費用専用ローンは、住宅ローンとは別に短期で借り入れることになり、金利が住宅ローンより高いことが多く、返済負担が重くなる可能性があります。これらの違いを理解し、自身の資金計画に合った選択をすることが重要です。出典：住宅ローンに諸費用を含める方法と諸費用ローンの違い解説

例えば、住宅ローンに諸費用を組み込むことで総返済額が増える場合もあります。ある例では、一本化した場合に住宅ローンと諸費用ローンを別にするよりも総返済額が約３０万円高くなるケースも報告されています。出典：諸費用を組み込んだ場合と別ローンの比較

では、どのように最適な方法を選択すればよいのでしょうか。まず重要なのは、手元資金をできる限り確保したいのか、それとも返済負担を軽減したいのか、というご自身の状況に応じた判断です。手元資金を温存したい方は、諸費用も住宅ローンに組み込むことで大きな資金負担を先送りにできます。一方、総返済額を抑えたい方は、自己資金で諸費用を賄い、住宅ローンは物件購入額に絞った借入を行う方が有利な場合があります。また、審査に関しては、借入額が増えることで返済負担率に影響するため、年収に対してどの程度の返済負担になってしまうのかを事前に確認しておく必要があります。判断基準としては、「将来的にも安定した返済が可能か」「無理のない返済計画か」という点を重視することが最も大切です。

まとめ

住宅を購入する際、諸費用を住宅ローンに組み込むことで自己資金がない方や他のローンがある方でもマイホームの夢を実現しやすくなります。しかし、借入額が増えることで審査や返済の負担が大きくなる点には十分注意が必要です。返済計画をしっかり立て、無理のない範囲で最適な資金調達方法を選ぶことが重要です。ご自身の状況や将来を見据え、納得のいく住まい選びを進めましょう。

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