家の買い替えで成功する方法は？売却購入の流れと注意点を解説

買い替えにおける資金計画とタイミングの全体像

家の買い替えでは、「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかによって、資金計画や生活への影響が大きく変わります。売却先行型では、先に現在の住まいを売却し、その売却代金を次の購入資金に充てるため、資金計画が立てやすく、二重ローンのリスクを回避しやすいというメリットがあります。一方で、仮住まいが必要になるケースや内覧対応の負担がある点に注意が必要です。

買い先行型では、先に新居を購入することで、仮住まいが不要になり、引越しは一度で済むため余計な費用や手間を省けます。また、空き家になった旧宅は内覧もしやすく、印象よく見せられる利点があります。ただし、その分二重ローンの負担や資金計画の不透明さ、売却スケジュールの圧迫などが課題となります。

どちらの方法を選ぶにしても、スケジュールに余裕を持って進めることが重要です。売却と購入の時期をうまく調整することで、仮住まいや二重ローン、引越し回数などのリスクを軽減できるよう、事前の計画と不動産会社との連携が鍵となります。

具体的な買い替えの流れと各ステップ

家の買い替えは「売却」と「購入」の双方を円滑に進めるため、段階を追って理解しておくことが重要です。以下にステップを整理してご紹介します。

（１）売却のステップ
まず、不動産会社による査定を依頼し、おおよその売却価格を把握します。査定後、媒介契約を結んで売り出しを開始し、内覧・交渉を経て、売買契約に至ったら、引き渡しへと進みます（査定→媒介契約→売り出し→契約→引き渡し）。

（２）購入のステップ
次に、新居を探し、内覧し、購入の意思が固まったら売買契約を結びます。その後ローンを申し込み、審査が通れば引き渡しの手続きへ進みます（物件探し→内覧→契約→ローン申込み→引き渡し）。

（３）売買進捗の同時管理と調整
「売り先行」か「買い先行」かによって流れが変わります。「売り先行」では売却資金を購入資金に充てられる反面、引き渡しまでに新居が決まらないと仮住まいが必要になることがあります。「買い先行」では新居の購入に時間をかけられる反面、二重ローンのリスクがあります。

両者の進捗を同時に見ながら調整するためには、スケジュールの余裕を持ち、必要に応じて「引き渡し猶予」などの条件を契約時に設定することも有効です。

以下は、各ステップをわかりやすく表にまとめたものです。

注意すべきポイントとリスク管理

家の買い替えでは、資金計画やスケジュール管理に加えて、制度の選び方によってリスクが変わります。以下のような点にご注意ください。

まず、「買い先行」では旧居と新居の両方に住宅ローンが重なる「ダブルローン」が生じる可能性があります。この期間は負担が大きくなるため、返済計画に無理がないか慎重に判断することが重要です。一方、「売り先行」を選ぶと仮住まいの必要性が出てきます。仮住まいには家賃・敷金・礼金などの追加費用だけでなく、引っ越しが二度発生することや荷物預かりの手間などのデメリットもあります。住み替えローンや引き渡し猶予特約などを活用することで、これらの負担を軽減できる場合がありますので、制度の特徴を把握した上で選ぶと安心です。

次に、税金や特例制度の選び方も非常に大切です。譲渡益が出た場合には「三千万円の特別控除」や「軽減税率の特例」、「買い替え特例」などの選択肢がありますが、それぞれ併用できない場合もあります。また、新居購入時には住宅ローン控除を受けられる可能性がありますが、旧居の売却に伴う特例との兼ね合いによっては控除適用が難しくなることもあります。特例の内容や適用条件をきちんと理解し、専門家の相談を利用して最適な制度を選択しましょう。

さらに、スケジュールに余裕を持たせ、価格設定にも慎重になる必要があります。売却活動が長引くと新居購入のタイミングがズレ込むことがありますので、売り出し価格を適正に設定することが重要です。築年数が浅い物件ほど成約しやすい傾向にあり、繁忙期（たとえば2～3月の引越しシーズン）を見越して売り出すとスムーズに進む可能性があります。査定は複数社に依頼し、相場や買い替えの流れを踏まえた上で売却価格を決めるよう心がけましょう。

以下に、代表的なリスクと対応策をわかりやすく表にまとめます。

これらの注意点を踏まえて、無理のない資金計画と制度選び、余裕あるスケジュール管理を行うことで、安心して買い替えを進めることができます。

成功のために活用すべき制度や手段

家の買い替えを成功させるには、さまざまな制度や手段を上手に活用することが大切です。まず、「買い替え特例」は、譲渡した居住用財産の譲渡益に対する課税を、将来の売却まで繰り延べる制度です。ただし、課税がなくなるわけではなく、将来まとめて課税される点に注意が必要です 。

次に、「３,０００万円の特別控除」は、譲渡益から最高で３,０００万円を差し引ける制度で、譲渡益がその額以下であれば課税されません。要件を満たせば非常に有利です 。なお「買い替え特例」と「３,０００万円の特別控除」は併用できないため、どちらを選ぶか慎重に判断する必要があります 。

さらに「住宅ローン控除」は、新居のローン残高に応じて税金が還付される制度で、特に売却益よりも住宅ローン控除による還付額のほうが大きい場合には、こちらの活用が得策となるケースがあります 。

最後に、家の買い替えの資金計画や流れを一元管理できる「相談窓口やツール」の活用も忘れてはいけません。例えば、税理士やファイナンシャル・プランナーによる相談、また自分の条件に合った計画を整理できるツールを利用すると、より安心して進められます。

まとめ

家の買い替えを成功させるためには、資金計画や売却・購入のタイミングの見極めが非常に重要です。売却と購入をどちらから始めるかや、引き渡し時期の調整など、慎重に進めることで不要なリスクを回避できます。また、税制上の特例や各種制度をうまく活用し、将来の生活に無理のない計画を立てることも成功の秘訣です。家族や自身の希望を叶えながら、スムーズな流れで新しい住まいへ移れるよう、余裕を持った準備を心掛けましょう。