住宅ローンの固定金利は今後どうなる？金利予想や比較メリットも紹介

2025年11月現在、住宅ローン固定金利の最新動向と上昇背景

2025年11月の住宅ローンにおける代表的な固定金利商品の動向として、「フラット35」は機構債の表面利率2.150％に対し、上乗せ金利を差し引き、借入期間21年以上・頭金10％以上・団信付きの場合、推定1.920％と予想されています。これは前月（10月）の1.890％から0.03ポイントの上昇です。また、15〜20年の「フラット20」では1.530％と、同様の上昇傾向です。

加えて、10年固定金利については、ソニー銀行が新規借入で2.137％（前月2.078％）、楽天銀行では2.549％（前月2.413％）へそれぞれ引き上げられています。

このような固定金利の上昇背景には、長期金利（10年国債利回り）の上昇が密接に関係しています。2025年10月時点では約1.626％と、2009年以来の高水準で推移しており、日銀がYCC（イールドカーブ・コントロール）を解除した結果、国債の需給が緩むことで金利が上昇し、固定金利ローンにも波及している状況です。

さらに、今後の見通しとしては、日銀による利上げ継続の可能性が指摘されています。政策金利がさらに引き上げられることで、変動金利だけでなく固定金利型住宅ローンにも長期的な上昇圧力がかかる可能性があります。

変動金利との比較：固定金利が向いている人の特徴

まず、変動金利と固定金利の金利水準やリスクを比較します。2025年11月時点では、変動金利は新規借り入れで約0.7％前後、10年固定は約1.9～2.4％と大きな差があります 。この差により、当初の返済負担を抑えたい人には変動金利が魅力的ですが、金利変動によるリスクは無視できません。変動金利では返済額が将来的に増加する可能性があり、特に「125％ルール」により返済額の増加幅は抑えられるものの、返済計画の見直しが必要になるケースもあります 。

次に、固定金利を選ぶべき人の属性について整理します。固定金利は返済額が完済まで一定であり、ライフプラン（教育費、子育て費用など）が明確で、家計の支出傾向を安定させたい世帯に向いています 。特に収入に変動があったり、教育費のピークが近い家庭では、返済額が変わらないという安心感が大きなメリットになります 。

最後に、2025年11月時点での具体的な判断基準を提示します。現在、変動金利は依然として低水準ですが、日銀の利上げや市場金利の上昇を背景に将来的な上昇リスクが強まっています 。こうした状況において「金利上昇による将来の返済額増加が不安」「長期にわたって安心を確保したい」という方は、固定金利を選ぶ判断材料として強く推奨できます。

③ 固定金利のメリットを短期・長期で整理

住宅ローンの返済額が固定されることで、経済的な安心感を得られる点は大きな魅力です。金利変動によって返済額が増えるリスクを避けられるため、家計の計画が立てやすくなります。特に家計に占める返済負担の割合が審査にも影響する現状では、返済額が高く設定される固定金利でも、返済計画をしっかり立てたい方に適しています。これにより、変動金利への将来的な不安を軽減できます。たとえば、固定金利では市場金利が下がっても返済額が変わらないという性質がありますが、逆に上昇局面ではその安心が価値になります。

次に、ライフステージとの関係で考えると、子育てや教育費のピーク時期に合わせて固定金利を選ぶことで、費用のピークを見通しやすくなります。たとえば、10〜15年の間にお子さまの教育費が集中する家庭では、家庭支出が増加する局面で返済額が一定であることは家計の安定につながります。将来の資金計画を描きやすくなるため、教育費や子育て支出が重なるタイミングをあらかじめ見据えた返済設計が可能です。

さらに、もしも今後さらに金利が上昇した場合、固定金利を選んでいることで被るダメージを抑えられます。金利上昇局面で、変動金利を選んでいた場合には返済額が想定以上に増える可能性がありますが、固定金利であればそのようなリスクから守られます。その安心感こそ、固定金利を選ぶ大きな価値であり、長期的に家計の安定を維持したい方には非常に有効な選択です。

今後の金利動向予測と固定金利選択のポイント

2025年後半から2026年にかけての住宅ローン金利は、緩やかな低下が見込まれる一方、急激な下落は期待しづらい状況です。例えばEBC Financial Groupの見立てでは、2025年末まで現在の6.7%前後の水準が続きつつ、2026年半ばにかけて6.3～6.5%程度に低下する可能性があります（変動金利等を含む概算）。また、みずほリサーチ＆テクノロジーズは政策金利の正常化に伴い、2026年末には変動金利が4.0%、固定金利が4.8%に達するというシミュレーションを示しています。

こうした金利の見通しを踏まえると、現時点で固定金利を確保することには、将来の大幅な上昇リスクへの備えとしての合理性があります。「今 固定金利を確保すべき」根拠としては、金利の上昇局面で選択肢を失わないこと、予算の安定化が図れることなどが挙げられます。

加えて、各家庭の状況に応じた判断材料を整理した表は以下のとおりです。収入の安定性や将来の支出見通しが明確であれば、固定金利のメリットはより高まります。

以上のように、2025年11月現在の金利上昇傾向を踏まえつつ、将来的な金利上昇リスクに備え、固定金利を選ぶことは合理的な判断と言えます。各ご家庭のライフプランや家計の安定性に応じた最適な選択をおすすめします。

まとめ

2025年11月現在、住宅ローンの固定金利は上昇傾向にあり、今後も金利が高止まりする可能性があります。固定金利は返済額が変わらず、金利上昇リスクの不安から守ってくれるため、安定した家計を優先したい方にとって安心できる選択肢です。特に収入や支出の見通しが明確な世帯や、将来のライフイベントが重なる時期に備えたい方に向いています。この先も住宅ローンを検討しているなら、ご自身の家計状況や将来の計画にあわせて、固定金利の特徴とメリットをしっかり確認することが大切です。不安定な金利環境で後悔しない選択を考えましょう。

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